Земельные правоотношения, а так же споры,   которые вытекают из них,  существуют в судебной практике как независимо, так и в связи с наличием права собственности на объекты недвижимости, поэтому при рассмотрении таких споров суды обязаны учитывать как нормы земельного кодекса Украины и нормы гражданского кодекса Украины, так и отдельные номы  земельного законодательства, в том числе подзаконные нормативные акты, которые регулируют выдачу документов, удостоверяющих право пользования или право собственности землей, их государственную регистрацию, порядок установления границ земельных участков в натуре и на местности, проведение геоподосновы и присвоение кадастровых номеров.

Как в судебных инстанциях, так и на стадиях  отведения земельного участка и его оформления желательно участие адвоката, а при разрешении земельных споров участие адвоката обязательно.

В соответствии с ч.3 ст. 152 Земельного кодекса Украины судам подведомственны все виды споров связанные с землепользованием, признанием права пользования и устранения препятствий в  пользования земельными участками. Суды могут так же рассматривать вопросы, связанные с соблюдения правила добрососедства между смежными землепользователями и установлением платного или бесплатного земельного сервитута.

При разрешении споров между смежными землепользователями относительно порядка пользования обязательный досудебный порядок.

Досудебный порядок заключается в попытке урегулирования спора между соседями при помощи земельной комиссии, которая формируется местным советом или местным органом самоуправления.

Обязательным условием для установления земельного сервитута является наличие права собственности на земельный участок у лица, к которому  предъявлен иск об установлении земельного сервитута. Причем следует учитывать, что до 2002 года основанием возникновения права собственности или права пользования на земельный участок было выдача государственного акта, его регистрация и установление границы в натуре на земельном участке. После этого основанием возникновения права собственности является его государственная регистрация.  Все  решения органов исполнительной власти об отведении земельных участков, в том числе нотариально заверенные договора застройки, похозяйственные книги в сельской местности и другие решения органов местного самоуправления по отведению земельных участков, выданные гражданам в годы Советской власти, признаются Украиной и должны учитываться судом.

Кроме того, при рассмотрении земельных споров суды должны проверять на соответствие законности документы о собственности на землю, пользования землей, либо аренда земли и если они не соответствуют закону признавать их недействительными.

После 2002 года при переходе права собственности на строение не всегда в собственность переходит и земельный участок. До определенного времени при переходе права собственности на дом переходило и право собственности  на земельный участок, на котором дом расположен. В дальнейшем был период времени когда при переходе права собственности на дом, на земельный участок необходимо было заключать отдельный договор, а при отсутствии такого договора на праве собственности вместе с домом переходил только земельный участок под домом и земельный участок необходимый для обслуживания дома.

При отсутствии права собственности на земельный участок на котором расположен дом при покупке этого дома могут возникать достаточно комичные ситуации.  То есть в такой ситуации приходится дом, как единицу, делить на несколько идеальных частей и в этом случае нотариусу приходится оформлять несколько договоров купли-продажи.

При возникновении споров между совладельцами дома очень часто возникает спор относительно права пользования земельным участком. Особенно такие споры возникают если между сторонами нет договора о порядке пользования земельным участком (при чем желательно такой договор должен быть заверен нотариально), а границы земельных участков определены формально ограждениями на местности и схематически на технических паспортах.

Интересно отметить, что в соответствии с инструкцией технической инвентаризации погрешность в отображении границ земельного участка в технических паспортах может составлять от 50 см. до 1,5 м.

Обращаясь с таким иском в суд, стороны могут просить узаконить им сложившийся порядок пользования или разделить земельный участок согласно частям в строении.

Интересно обратить внимание на позицию Верховного суда Украины в этой части, то есть если идеальная часть одного спорщика значительно меньше, чем у другого и при этом суд сочтет что его права как землепользователя нарушены, то суд может отойти от сложившегося порядка пользования.

При рассмотрении земельных споров адвокат является незаменимым помощником, так как самостоятельно гражданин вряд ли сможет разобраться в сложившейся ситуации и заявить соответствующие ходатайства, в том числе о назначении судебной экспертизы, которая будет включать в себя и дополнительную оценку и проведение геодезических исследований  сертифицированным инженером.